Saviez-vous que depuis 2025, un logement classé E nécessite désormais un audit énergétique obligatoire pour être vendu ? Face à cette nouvelle réglementation, de nombreux propriétaires se retrouvent perdus entre le DPE traditionnel et l'audit énergétique, sans vraiment comprendre leurs différences. Que vous souhaitiez vendre, louer ou rénover votre bien immobilier, faire le bon choix entre ces deux diagnostics devient crucial pour optimiser votre investissement et respecter vos obligations légales. Fort de son expertise dans le diagnostic immobilier à Nantes depuis plusieurs années, Arliane vous guide pour comprendre ces deux outils complémentaires mais non interchangeables.
Le DPE constitue une photographie instantanée de la performance énergétique de votre logement, avec ses fameuses étiquettes allant de A à G. Ce document synthétique d'une dizaine de pages évalue la consommation énergétique et les émissions de CO2 de votre bien. Il identifie les principales sources de déperdition thermique et propose quelques pistes d'amélioration générales.
L'audit énergétique, quant à lui, représente une analyse approfondie et détaillée du bâtiment. Ce rapport expert de 30 pages minimum examine en profondeur la structure du bâti, l'isolation thermique, le système de chauffage, la production d'eau chaude sanitaire, la ventilation et l'éclairage. Plus qu'un simple diagnostic, il propose au minimum deux scénarios de travaux chiffrés permettant d'atteindre, à terme, la classe B du DPE (avec obligation depuis avril 2024 de proposer un scénario en une seule fois et un scénario par étapes, possibilité d'ajouter des scénarios supplémentaires sur demande du propriétaire vendeur).
Depuis la loi Climat et Résilience de 2021, ces deux diagnostics ont acquis un caractère opposable, permettant aux acquéreurs ou locataires de se retourner contre le vendeur en cas d'erreur. Cette évolution renforce l'importance de bien comprendre la différence entre audit énergétique et DPE pour choisir le bon diagnostic selon votre projet immobilier.
À noter : Depuis l'arrêté du 21 septembre 2023 appliqué en avril 2024, l'audit énergétique incitatif et l'audit réglementaire ont été harmonisés. Concrètement, si vous achetez une passoire énergétique, vous pouvez directement utiliser l'audit fourni par le vendeur pour demander MaPrimeRénov' Rénovation d'ampleur, sans avoir à financer un nouvel audit incitatif (économie moyenne de 750€).
Le DPE vous fournit deux étiquettes essentielles : l'étiquette énergétique indiquant la consommation du bâtiment et l'étiquette climat évaluant les émissions de gaz à effet de serre. Par exemple, une maison de 120m² à Carquefou pourrait être classée E avec une consommation de 280 kWh/m²/an. Le diagnostiqueur identifiera les points faibles comme une isolation des combles insuffisante ou des fenêtres simple vitrage, mais restera sur des recommandations générales (notez que les logements de moins de 40m² bénéficient depuis juillet 2024 d'une formule de calcul ajustée, consultable avec votre numéro DPE sur le site de l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME).
L'audit énergétique va beaucoup plus loin en proposant des scénarios de rénovation précis et chiffrés. Pour cette même maison, il détaillera un parcours permettant de passer de la classe E à la classe C en première étape (isolation des combles et changement des menuiseries pour 15 000€), puis d'atteindre la classe B en seconde étape (isolation des murs par l'extérieur et installation d'une pompe à chaleur pour 25 000€). Chaque recommandation précise les économies d'énergie attendues en euros sur votre facture annuelle. Depuis avril 2024, la première étape doit obligatoirement permettre de gagner au moins 2 niveaux DPE et comprendre des travaux sur minimum 2 postes d'isolation parmi toiture, murs et planchers.
Le volume documentaire reflète cette différence entre audit énergétique et DPE : un rapport synthétique de 10 pages pour le DPE contre plus de 30 pages détaillées pour l'audit, incluant des schémas de déperditions thermiques, des simulations financières et l'inventaire des aides disponibles.
Le DPE représente un investissement accessible, entre 100 et 250 euros selon l'ADEME. À Saint-Herblain, comptez environ 150 euros pour un appartement de 60m². Ce diagnostic obligatoire reste donc abordable pour tous les propriétaires.
L'audit énergétique nécessite un budget plus conséquent : entre 900 et 1500 euros pour un logement individuel, avec une moyenne nationale de 754 euros selon une étude Kiwidiag basée sur 1 094 devis réalisés en 2024. Les tarifs varient considérablement selon les départements, allant de 323 euros (tarif le plus bas constaté) à plus de 1500 euros. Cependant, les propriétaires aux revenus très modestes peuvent bénéficier d'une aide MaPrimeRénov' de 500 euros, ceux aux revenus modestes de 400 euros (les ménages confortables étant totalement exclus de ce dispositif d'aide), ramenant le coût réel à environ 250-350 euros pour les plus modestes.
Cette différence de prix s'explique par le temps consacré et l'expertise requise. Un DPE nécessite environ une heure sur place avec remise du rapport sous 24 heures par email, tandis qu'un audit demande une analyse approfondie sur plusieurs jours avec un délai de réalisation d'environ 2 semaines pour une maison individuelle et 1 mois pour un habitat collectif (délai maximum légal d'un mois après la visite). Le retour sur investissement de l'audit se mesure dans les économies d'énergie identifiées, pouvant atteindre 40% de réduction sur vos factures annuelles.
Exemple concret : Pour un pavillon de 140m² à Rezé classé F, l'audit énergétique réalisé en novembre 2024 (coût : 850€, aide MaPrimeRénov' : 400€ pour un ménage modeste) a identifié un parcours de travaux en deux étapes. Première étape : isolation de la toiture et des murs nord (18 000€, gain de 2 classes DPE), permettant d'économiser 1 200€/an sur les factures. Seconde étape : remplacement de la chaudière fioul par une pompe à chaleur et isolation complète (22 000€), pour atteindre la classe B et économiser au total 2 100€/an.
Le DPE conserve une validité de 10 ans, réalisé exclusivement par un diagnostiqueur certifié et référencé sur l'annuaire officiel. La remise du rapport intervient généralement sous 24 heures après la visite.
L'audit énergétique présente une validité de 5 ans seulement, avec un délai de réalisation d'environ deux semaines pour une maison individuelle. Les professionnels habilités sont plus variés : diagnostiqueurs certifiés avec formation spécifique (attestation délivrée par leur organisme de certification après formation ou réalisation de trois audits énergétiques, avec référencement obligatoire sur la plateforme France Rénov'), professionnels RGE, architectes référencés ou bureaux d'études thermiques qualifiés. Tous utilisent désormais la méthode de calcul 3CL DPE 2021, garantissant une cohérence entre les deux diagnostics. L'auditeur est légalement tenu de réaliser une visite sur site sans possibilité de sous-traitance, et doit conserver les audits pendant toute leur durée de validité pour les propriétaires successifs.
Depuis 2006 pour la vente et 2007 pour la location, le DPE constitue une obligation légale incontournable. Il doit figurer dans toutes les annonces immobilières sous peine d'une amende pouvant atteindre 1500 euros. Un propriétaire nantais vendant son appartement place Graslin devra impérativement fournir ce document dès la mise en vente.
En cas d'erreur sur le DPE, l'acquéreur peut désormais demander des dommages et intérêts, une réduction du prix, voire l'annulation de la vente. Cette opposabilité renforce l'importance de faire appel à un diagnostiqueur certifié et expérimenté.
L'audit énergétique devient obligatoire pour la vente des maisons individuelles et immeubles en monopropriété classés F et G depuis avril 2023, et classés E depuis janvier 2025. Les logements D suivront précisément le 1er janvier 2034. Les copropriétés restent exemptées de cette obligation. Le recours à un diagnostiqueur non certifié expose le propriétaire vendeur à une amende de 1 500 euros.
Le vendeur doit remettre l'audit dès la première visite du bien, et au plus tard lors de la signature de la promesse de vente. Un retard peut compromettre la transaction ou justifier une négociation du prix. Les propriétaires bailleurs, eux, restent dispensés de l'audit et doivent uniquement fournir le DPE.
Pour accéder à MaPrimeRénov' Rénovation d'ampleur depuis janvier 2024, l'audit énergétique devient obligatoire pour tous les types de logements, quelle que soit leur classe énergétique. Cette exigence s'applique même aux biens classés A ou B souhaitant améliorer encore leurs performances.
Conseil pratique : Si vous vendez une passoire énergétique, anticipez la réalisation de l'audit au moins 3 semaines avant la première visite. L'auditeur doit obligatoirement se déplacer sur site (aucune sous-traitance autorisée) et dispose d'un mois maximum après sa visite pour remettre le rapport. Ce délai incompressible peut retarder votre mise en vente si vous ne l'anticipez pas.
Commencez systématiquement par réaliser un DPE pour connaître la classe énergétique de votre bien. Si vous vendez une maison individuelle classée E, F ou G à Nantes, prévoyez immédiatement l'audit énergétique complémentaire obligatoire pour la vente. Cette anticipation vous évitera des retards lors des visites.
Pour une location, le DPE suffit, mais attention : les logements classés G sont interdits à la location depuis 2025, suivis des F en 2028 (ne pas confondre avec 2034 qui concerne l'obligation d'audit pour la vente des logements D). Si votre bien est concerné, utilisez un audit énergétique pour planifier les travaux nécessaires et préserver votre investissement locatif.
Pour une rénovation globale, l'audit énergétique devient votre meilleur allié. Il propose des parcours de travaux cohérents, en une ou plusieurs étapes, garantissant un gain d'au moins deux classes DPE depuis avril 2024. Prenons l'exemple d'une maison des années 70 à Orvault : l'audit préconisera d'abord l'isolation des combles et des murs (deux postes minimum obligatoires) avec remplacement des menuiseries (gain de 35% sur la facture et 2 classes DPE), puis dans un second temps l'isolation des planchers bas et le changement du système de chauffage (gain total de 60%).
L'audit identifie précisément les aides mobilisables : MaPrimeRénov', CEE, aides locales. Pour un ménage aux revenus très modestes, ces aides peuvent couvrir jusqu'à 80% du montant des travaux (500€ pour l'audit + aides travaux), tandis que les ménages confortables sont exclus de l'aide pour l'audit. Sans audit, impossible d'accéder à MaPrimeRénov' Rénovation d'ampleur et ses financements avantageux.
Si vous achetez un logement classé E, F ou G, exploitez l'audit énergétique obligatoirement fourni par le vendeur. Ce document détaillé vous permet de négocier le prix en connaissance de cause. Pour un bien affiché à 250 000 euros nécessitant 40 000 euros de travaux selon l'audit, vous disposez d'arguments solides pour obtenir une réduction. Bonus depuis avril 2024 : cet audit réglementaire est directement utilisable pour vos demandes d'aides MaPrimeRénov', vous évitant de financer un nouvel audit incitatif.
Face à la complexité croissante des réglementations énergétiques et à l'importance des enjeux financiers, faire appel à un diagnostiqueur expérimenté devient essentiel. Arliane, expert en diagnostic immobilier à Nantes et dans toute l'agglomération, vous accompagne dans le choix entre DPE et audit énergétique selon votre projet spécifique. Nos équipes certifiées réalisent l'ensemble des diagnostics obligatoires avec pédagogie et réactivité, vous garantissant des rapports fiables et opposables. Que vous vendiez, louiez ou rénoviez votre bien dans la région nantaise, contactez Arliane pour sécuriser votre transaction et optimiser votre investissement immobilier.