Imaginez découvrir que votre maison abrite silencieusement des milliers d'insectes xylophages capables de causer jusqu'à 250 millions d'euros de dégâts chaque année en France. La découverte de termites lors d'un diagnostic immobilier peut sembler catastrophique, mais rassurez-vous : avec les bonnes actions, cette situation reste parfaitement gérable. Chez Arliane, expert en diagnostics immobiliers à Nantes depuis plusieurs années, nous accompagnons régulièrement des propriétaires confrontés à cette problématique.
Lorsque des termites sont détectés dans votre bien (diagnostic facturé entre 90€ et 150€ selon la taille du logement), la loi vous impose une action immédiate et non négociable. Vous disposez d'exactement un mois après les constatations du diagnostic pour effectuer une déclaration en mairie, sous peine d'une amende de 450 euros. Cette démarche administrative, encadrée par l'article R.133-3 du Code de la construction et de l'habitation, constitue votre première priorité absolue.
La déclaration doit être effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception ou déposée directement en mairie contre récépissé. C'est l'occupant du logement qui doit effectuer cette démarche, ou à défaut le propriétaire. Pour les parties communes d'une copropriété, cette responsabilité incombe au syndicat des copropriétaires. Les propriétaires bailleurs ont une responsabilité particulière : selon la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (article 6), ils doivent impérativement remettre au locataire un logement décent exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, créant ainsi une obligation légale de traitement.
Pour cette déclaration obligatoire, vous devrez utiliser le formulaire CERFA n°12010*02, disponible gratuitement sur le site service-public.fr ou directement en mairie. Ce document requiert des informations précises : votre identité complète, l'adresse exacte du bien infesté, ainsi que les références cadastrales. Prenez le temps de remplir soigneusement chaque champ, car toute erreur pourrait retarder le traitement de votre dossier.
Le non-respect de cette obligation expose le contrevenant à des sanctions pouvant aller bien au-delà de la simple amende. Le maire peut en effet vous enjoindre de procéder aux travaux nécessaires dans un délai de six mois (avec obligation de fournir une attestation d'intervention d'éradication par une entreprise spécialisée). Si vous ne respectez pas cette injonction, vous risquez une amende de 5ème classe pouvant atteindre 7500 euros.
À noter : En cas de travaux de démolition sur un bâtiment infesté, les bois et matériaux contaminés par les termites doivent obligatoirement être incinérés sur place (après demande d'autorisation en mairie) ou traités chimiquement avant tout transport, qui doit s'effectuer sous bâche. Ces opérations spécifiques doivent également faire l'objet d'une déclaration en mairie dans le mois qui suit, sous peine d'amendes allant de 450€ à 7500€.
Une fois l'urgence administrative gérée, vous devez rapidement décider de votre approche stratégique. Deux options principales s'offrent à vous, chacune avec ses avantages et ses implications financières distinctes.
Si vous envisagez de vendre votre bien, sachez qu'aucune loi ne vous oblige à traiter les termites avant la transaction. Vous pouvez parfaitement vendre en l'état, à condition d'informer l'acquéreur de la présence des parasites. Cette transparence est d'ailleurs obligatoire pour éviter tout recours ultérieur pour vice caché (attention : transmettre un diagnostic termites contenant de fausses données ou omettre de le transmettre expose le vendeur à des sanctions pénales pouvant atteindre 300 000€ d'amende et 2 ans d'emprisonnement selon la DGCCRF). Dans ce cas, préparez-vous à une négociation serrée : un bien infesté se vend généralement 5 à 15% en dessous du prix du marché.
L'option du traitement immédiat présente l'avantage de sécuriser votre transaction et de maintenir la valeur de votre bien. Un investissement de 2400 à 6000 euros pour un traitement par injection peut vous éviter une décote bien plus importante lors de la vente. Par exemple, pour une maison de 200 000 euros, une décote de 10% représente 20 000 euros, soit largement plus que le coût du traitement le plus onéreux.
Exemple concret : M. et Mme Durand, propriétaires d'une maison de 180m² dans le quartier Doulon à Nantes, ont découvert des termites lors du diagnostic préalable à la vente en mars 2023. Plutôt que d'accepter une décote de 25 000€ proposée par l'acquéreur, ils ont investi 4 200€ dans un traitement par injection avec une entreprise certifiée CTB-A+. La maison s'est finalement vendue au prix initial de 285 000€, avec en prime une garantie de 5 ans transférable au nouvel acquéreur. Un calcul gagnant qui leur a permis d'économiser près de 21 000€.
Le choix du professionnel constitue une étape cruciale qui déterminera l'efficacité et la pérennité du traitement. Depuis le 1er juillet 2015, toute entreprise intervenant contre les termites doit obligatoirement détenir le certificat Certibiocide, délivré après une formation spécialisée de 3 jours et valable cinq ans. Les donneurs d'ordre (architectes, économistes de la construction, services techniques des collectivités) ont d'ailleurs l'obligation légale d'exiger l'ensemble des certificats biocides des intervenants sur chantier.
Privilégiez les entreprises disposant de la certification CTB-A+, délivrée par le FCBA (Institut technologique forêt cellulose bois-construction ameublement). Cette certification garantit non seulement la compétence technique du personnel, mais aussi l'utilisation de produits certifiés CTB-P+ et un suivi qualité annuel. Un professionnel certifié CTB-A+ s'engage notamment à : fournir la copie de son certificat, expliquer la loi termites et les modalités du traitement, identifier et mentionner toutes les parties dégradées nécessitant un traitement, conseiller sur les bonnes conditions sanitaires pour éviter une ré-infestation, et faire intervenir si nécessaire un professionnel du bâtiment pour identifier les pièces à remplacer. La qualification Qualibat 1523 constitue également un gage de sérieux et de professionnalisme.
Vérifiez impérativement que l'entreprise dispose d'une assurance décennale pour les travaux préventifs (attention : la garantie décennale ne couvre que les traitements préventifs des bois, pas les traitements curatifs qui bénéficient d'une garantie produit de 5 ans minimum). Cette garantie vous protégera uniquement si le dommage compromet la solidité de l'habitation ou la rend inhabitable. Attention : le professionnel qui réalise le traitement doit être distinct du diagnostiqueur qui a détecté l'infestation, pour éviter tout conflit d'intérêt.
Les techniques de traitement varient considérablement en termes de coût, d'efficacité et de contraintes pratiques. Le traitement par injection ou pulvérisation d'insecticide, le plus courant, coûte entre 20 et 50 euros par mètre carré, soit 2400 à 6000 euros pour une maison moyenne. Cette méthode offre une protection garantie de 5 ans minimum, pouvant être prolongée selon l'expérience pratique.
Les appâts anti-termites représentent une alternative moins invasive, avec un coût initial de 500 à 3000 euros, mais nécessitent un contrôle annuel facturé entre 350 et 500 euros. Cette méthode permet une éradication progressive de la colonie sur 3 à 12 mois, sans obliger les habitants à quitter leur domicile (dans ce cas spécifique de piégeage, le professionnel doit assurer un suivi durant 5 années).
Conseil pratique : Pour évaluer précisément l'étendue de l'infestation avant de choisir votre méthode de traitement, n'hésitez pas à faire réaliser un diagnostic parasitaire complet par un expert certifié. Cette expertise approfondie vous permettra d'identifier non seulement les termites mais aussi d'autres parasites du bois potentiellement présents, optimisant ainsi votre stratégie de traitement global.
Si vous êtes en cours de vente, la gestion de l'infestation devient particulièrement délicate. Votre transparence totale constitue votre meilleure protection juridique face aux éventuels recours de l'acquéreur.
Informez systématiquement l'acquéreur de la présence des termites avant la signature du compromis de vente. Cette obligation légale vous protège contre la garantie des vices cachés, à condition de fournir le diagnostic termites datant de moins de six mois. Utilisez cette situation comme base de négociation plutôt que comme un handicap : proposez soit une réduction du prix correspondant au coût du traitement, soit de faire réaliser les travaux avant la vente.
L'acquéreur dispose d'un délai de deux ans après la découverte du vice pour engager un recours judiciaire. Selon l'article 1644 du Code civil, il peut demander l'annulation de la vente (action rédhibitoire) ou une réduction du prix (action estimatoire), ainsi que des dommages et intérêts. D'où l'importance cruciale de la transparence dès le départ. En cas de fraude avérée, l'acquéreur peut également saisir la DGCCRF qui peut infliger au vendeur malhonnête une amende pouvant atteindre 300 000€ et une peine d'emprisonnement de 2 ans.
Une fois le traitement effectué, exigez de l'entreprise une attestation de traitement détaillée. Ce document, distinct du diagnostic initial, certifie la réalisation des travaux et engage la responsabilité du professionnel. L'attestation doit obligatoirement mentionner la durée de l'engagement de ré-intervention de l'entreprise en cas de nouvelle invasion (généralement 5 ans pour les traitements chimiques). Transmettez immédiatement cette attestation en mairie par lettre recommandée avec accusé de réception.
Dans les zones à risque, particulièrement dans certains quartiers de l'agglomération nantaise où les termites sont endémiques, prévoyez un contrôle annuel de votre habitation. Cette surveillance régulière, facturée entre 350 et 500 euros par an, permet de détecter précocement toute nouvelle infestation et d'intervenir rapidement.
Conservez précieusement l'ensemble du dossier (diagnostic initial, déclaration en mairie, devis, factures, attestation de traitement mentionnant la durée de garantie) pendant toute la durée de la garantie, généralement cinq ans. Ces documents pourraient s'avérer essentiels en cas de réapparition des parasites ou de litige lors d'une future transaction.
Si vous découvrez des termites après l'achat d'un bien, agissez rapidement en informant d'abord le notaire qui tentera une médiation amiable avec le vendeur. Sans accord, vous pourrez engager une procédure en référé pour faire nommer un expert judiciaire. Le tribunal peut alors ordonner l'annulation de la vente ou une réduction du prix proportionnelle au préjudice subi. Attention toutefois : les dégâts causés par les termites ne constituent pas systématiquement un désordre couvert par la garantie décennale, notamment lorsqu'ils n'ont atteint qu'une partie restreinte des éléments porteurs et qu'un traitement reste possible.
Sur le plan fiscal, le coût du traitement peut être déduit de vos revenus fonciers si vous êtes propriétaire bailleur (sauf régime micro-foncier). Renseignez-vous également auprès de votre mairie : certaines collectivités locales proposent des aides spécifiques pour lutter contre les termites, particulièrement dans les zones fortement infestées.
Face à la découverte de termites dans votre bien immobilier, l'expertise d'un diagnostiqueur professionnel devient votre meilleur atout pour naviguer entre obligations légales, choix techniques et implications financières. Chez Arliane, nous accompagnons les propriétaires nantais dans toutes les étapes de leurs projets immobiliers, du diagnostic initial au suivi post-traitement. Notre connaissance approfondie du marché local et des spécificités de l'agglomération nantaise nous permet de vous conseiller efficacement sur les meilleures stratégies à adopter face aux termites, tout en respectant scrupuleusement le cadre réglementaire. N'hésitez pas à nous solliciter pour un diagnostic complet de votre bien ou pour obtenir des conseils personnalisés sur la gestion d'une infestation existante.